最近，房地产行业被一则震撼消息所笼罩。高盛举办了一次中国房地产领域的专家电话会议，特邀了来自上海易居房地产研究院的院长丁祖昱。在会议上，他提出了一个引人注目的观点：自2027年3月起，中国的新房市场将面临12到18个月的供应缺口，整体供应量可能会锐减60%。这一声明一经发布，评论区立刻出现了两种截然不同的反应。一方面，一部分人惊慌失措：怎么会出现房源短缺？房价是不是会随之上涨，我是不是需要尽快出手？另一方面，另一部分人则显得困惑不已：不对啊，市面上不是一直在说房子销售缓慢、库存严重吗？这到底是哪个说法在误导我们？今天，本篇文章不打算急于求成地传递焦虑或是提供安慰，而是以简单明了的语言，把整个事件梳理清晰。看完后，您将明了这“供给缺口”究竟关乎何事，与自身有何关联，并且应如何应对接下来的局势。

01 首先，明确高盛到底传达了什么

我们先来说一些不加修饰的事实。于9月17日，高盛召开了一场中国房地产专家电话会议，丁祖昱在会上提供了一个时间判断，我将其翻译为普通人也能懂的语言：短期来看（从现在到2027年春节之前），开发商们正在集中精力解决8月28日这一关键节点，积极办理施工许可证和预售证，短时间内市场的新房供应仍然相对充足，供需关系保持在基本平衡的状态。中期来看（2027年3月到2028年9月），新的房源供应将明显不足，持续的时间可能达到12到18个月，届时供应量或将比正常水平减少约60%。Long term,预计到2030年前后，房价和成交量有望逐渐趋于稳定，但这一过程将并非全局性的普遍上涨，而是呈现出不同的分化现象。 千亿球友会

这里我们要特别注意一个关键词：“供给缺口”。这并不同于需求的激增，也不是购房者争抢房源，而是市场上能够销售的新房数量确实下降了。这二者有着本质的区别。需求激增指的是“买家太多而房源太少”，而供给缺口则是“新房无法如期竣工、无法获得预售证”。前者缘于消费能力，后者则涉及到生产端的严峻问题。此外，有一个关键数据常常被忽视：全国商品房的库存大约为7.53亿平方米。虽然这个数字看似庞大，但丁祖昱却表示，即便如此，到了2027年仍然会出现新房短缺。这就引发了一个有趣的现象：一方面遭遇着超过7亿平方米的库存压力，另一方面又在预测明年会出现缺房供应。这难道是矛盾吗？其实并不矛盾。库存和“有效供给”并非同一概念，后者我将在稍后详细解析。此外，丁祖昱还预测，这轮供给收缩后，中等规模的国企和实力强劲的地方房企将成为最大的受益者，而大型开发商及弱势民营企业则面临显著压力。这一判断也极其重要，后续我会详细说明原因。

现在让我们转向核心问题：为何会出现供给缺口？

02 供给不足的幕后真相，四大因素令人揪心 千亿球友会

对于一般人来说，听到“缺房”这个词，难免会产生疑渊：“可能吗？我家楼下的几个楼盘都三年没卖出去呢”。但您需要明白的是，您所看到的是局部现象，而高盛所分析的是全局情况。更何况，这种“缺”并不是一蹴而就的，而是去年几年逐步积累下来的隐患。接下来，我将它拆解为四个原因，逐一为您讲述。

首先，近年来新开工项目出现了断崖式下滑，如今正面临“交账”的时刻。住宅建筑有一个特征，那就是从开工到交付并非一朝一夕的事。正常的流程通常是：开发商先拿地→办理相关手续→开始建设→在建筑完成一定规模后申请预售证→然后开始销售。根据实际情况，从拿地到能开卖，快的需时一年，慢则超过两年。这意味着到2027年的新房供应，实际上是由2025年和2026年的开工量决定的。那么，这两年里，开工量情况如何呢？我们来看看几个关键数据：截至今年前八个月，住宅新开工面积同比下降了25.4%，房地产开发投资则下降了19.9%，而房企的到位资金更是减少了21%。这几个数据的背后，揭示了一个明确的趋势：开发商获取土地的机会变少了、开工项目更是惊人地减少，手中可用资金也在不断缩水。您现在看到现场工地上吊车稀少的状况，绝非开发商不愿意继续建设，而是过去两年投入过少、开工不足的积累效应。到2027年这一批项目入市时，您会发现能够销售的新房数量，确实是少得可怜。此情如同农田，若是前两年播种过少，收获季到了，地里的粮食自然会寥寥可数。这与仓库中是否还有库存，截然不同。

第二个原因是：828新政改变了游戏规则，预售房时代的终结。这一因素直接影响着市场的供给，是许多人未能完全理解的地方。8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部以及金融监管部门联合发布了一项通知，主要的内容就是推动现房销售，提高预售的门槛。简单来说，以往的做法是，开发商只需在土地上开工，打好基础后就能申请预售证，购房者提前交钱后，需等待两三年才能交房。这一模式被称为“期房”。而现在，对于新出让土地的项目，现房销售将被优先选择，也就是说，房子必须建成并通过验收后才能上市销售。即便新政策仍旧允许预售，但项目必须在主体结构完成后才能允许销售。这一政策的改变，直接导致项目从开工到可销售的周期被人为延长。过去可能开工半年前即可销售，现在则需要等到封顶至建成，至少要多上延迟一至两年。供应周期的延长，势必在中间造成一个“青黄不接”的时段。而且，值得注意的是，在8月28日政策出台之前，各大开发商正在疯狂加速进度、集中申请预售证，以乘上“末班车”。因此，在短期内（到明年春节前），市场上的新房反而相对充裕，甚至有些过剩。但是一旦这批“末班车”项目消化殆尽，后续的新的项目必然需要按照新规则操作，等待封顶甚至建成后才能上市销售，供给瞬间陷入短缺。这正是为什么高盛将供给缺口的明确起始时间定在2027年3月，因为届时这些“末班车”项目基本上都消化完了，而新规下的项目仍未到达销售阶段，于是，出现了供给上的空缺。 千亿球友会

接下来的两个原因将进一步阐释这一现象。